Você já deve ter ouvido que quando a Selic sobe, os investimentos em renda variável sofrem. Mas será que isso vale para todos os tipos de fundos imobiliários? E se eu te disser que existem FIIs que estão pagando mais do que a própria Selic? Vamos conversar sobre isso!
Antes de mais nada, vamos entender do que estamos falando. Os FIIs de recebíveis, também conhecidos como “fundos de papel”, não investem diretamente em imóveis físicos, mas sim em títulos de dívida relacionados ao mercado imobiliário, principalmente Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
Esses fundos funcionam de forma parecida com investimentos de renda fixa: emprestam dinheiro para empresas do setor imobiliário e recebem de volta com juros. A diferença é que você, como cotista, não precisa se preocupar em analisar cada CRI individualmente – o gestor do fundo faz isso por você.
E por que eles estão em alta justamente quando a Selic está nas alturas? Simples: muitos desses CRIs são indexados ao CDI (que acompanha a Selic) ou ao IPCA + uma taxa fixa. Quando a Selic sobe, o rendimento desses papéis também sobe!
Vamos aos números! Atualmente, existem dezenas de FIIs de recebíveis que estão pagando dividendos acima da Selic líquida (que é de aproximadamente 12% ao ano, considerando o desconto do IR de 15% sobre a Selic de 14,75%).
Confira alguns dos destaques:
| Ticker | Nome do Fundo | Dividend Yield |
| VGRI11 | Valora Renda Imobiliária | 22,39% |
| URPR11 | Urca Prime Renda | 22,11% |
| KORE11 | Kinea Oportunidades Real Estate | 17,99% |
| HCTR11 | Hectare CE | 17,91% |
| KIVO11 | Kilima Volkano Recebíveis | 16,92% |
| CACR11 | Cartesia Recebíveis Imobiliários | 16,79% |
| RZAK11 | Riza Akin | 16,52% |
| KNCR11 | Kinea Rendimentos Imobiliários | 14,80% |
Mas atenção: não se deixe levar apenas pelo dividend yield! Esse é apenas um dos indicadores a serem analisados, e nem sempre o fundo que paga mais é o melhor para o seu perfil.
Quando falamos de FIIs de recebíveis, a alta da Selic tem um efeito diferente do que vemos em outros investimentos. Veja como isso funciona:
1.Aumento dos rendimentos: CRIs indexados ao CDI pagam mais quando a Selic sobe.
2.Distribuição de dividendos mais robusta: Com rendimentos maiores, os fundos tendem a distribuir mais aos cotistas.
3.Proteção contra inflação: Muitos CRIs são indexados ao IPCA + taxa fixa, oferecendo proteção real do capital.
1.Pressão sobre o preço das cotas: No curto prazo, a alta da Selic pode fazer o preço das cotas cair.
2.Concorrência com renda fixa: Investimentos “sem risco” como Tesouro Direto ficam mais atrativos.
3.Potencial aumento da inadimplência: Juros mais altos podem dificultar o pagamento das dívidas pelos tomadores.
É por isso que vemos um fenômeno interessante: enquanto o preço de muitos FIIs de papel está abaixo do seu valor patrimonial (negociando com desconto), os dividendos estão mais altos do que nunca!
Não existe almoço grátis no mercado financeiro. Se os FIIs de recebíveis estão pagando mais que a Selic, é porque existe algum risco envolvido. O principal deles é o risco de crédito.
Quando um fundo empresta dinheiro por meio de CRIs, existe a possibilidade de o tomador não conseguir pagar. É como quando você empresta dinheiro para um amigo – sempre existe o risco de não receber de volta.
Para minimizar esse risco, é importante observar:
1.Qualidade da carteira: Quem são os devedores? Empresas grandes e consolidadas ou pequenas incorporadoras?
2.Garantias: Os CRIs possuem garantias reais como imóveis ou são apenas promessas de pagamento?
3.Diversificação: O fundo concentra recursos em poucos CRIs ou tem uma carteira bem diversificada?
4.Experiência da gestão: Os gestores têm histórico de boas análises de crédito ou já enfrentaram problemas de inadimplência?
Um exemplo prático: o KNCR11 (Kinea Rendimentos Imobiliários) é conhecido por ter uma gestão conservadora, com foco em devedores de primeira linha e garantias robustas. Por isso, seu dividend yield (14,80%) é menor que o de fundos mais agressivos como o VGRI11 (22,39%), que assume riscos maiores em busca de retornos superiores.
Agora que você já entende como funcionam os FIIs de papel e como a Selic os afeta, vamos a algumas dicas práticas:
1.Diversifique entre gestoras: Não coloque todos os ovos na mesma cesta. Diferentes gestoras têm diferentes filosofias de investimento.
2.Combine perfis de risco: Uma estratégia interessante é ter parte do capital em fundos mais conservadores (como KNCR11) e parte em fundos mais agressivos (como VGRI11 ou URPR11).
3.Aproveite os descontos: Muitos FIIs de papel estão negociando abaixo do seu valor patrimonial. Isso significa que você está comprando R1,00 por menos de R 1,00 em ativos.
4.Pense no longo prazo: Embora a Selic esteja alta agora, ela não ficará assim para sempre. Quando os juros começarem a cair, os FIIs tendem a se valorizar.
5.Reinvista os dividendos: Se você não precisa da renda mensal, reinvestir os dividendos pode potencializar seus ganhos no longo prazo.
Acredito que os FIIs de recebíveis representam uma excelente oportunidade no cenário atual. Com a Selic a 14,75%, esses fundos conseguem oferecer rendimentos atrativos e, ao mesmo tempo, se preparar para um eventual ciclo de queda dos juros, que beneficiaria o preço das cotas.
No entanto, é fundamental fazer a lição de casa: analisar a qualidade da carteira, entender o perfil de risco de cada fundo e não se deixar levar apenas pelo dividend yield. Lembre-se que rendimentos muito acima da média geralmente vêm acompanhados de riscos proporcionalmente maiores.
Para quem busca renda mensal com potencial de valorização no médio prazo, os FIIs de papel são uma alternativa que merece atenção na composição da carteira.
A lista de FIIs que mencionei, não é uma recomendação de investimentos, apenas um exemplo. Há alguns fundos bastante arriscados, os quais eu não investiria.
E você, já tem FIIs de recebíveis na sua carteira? Quais são suas estratégias para aproveitar o cenário de juros altos? Deixe seu comentário e vamos conversar mais sobre isso!
Artigo atualizado em 12 de junho de 2025 com as informações mais recentes sobre a Selic e os FIIs de recebíveis.
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