Aquela compra que você fez online chegou tão rápido na sua casa? Por trás dessa mágica existe toda uma estrutura de galpões logísticos espalhados estrategicamente pelo país. E o melhor: você pode se tornar “sócio” desses empreendimentos através dos Fundos Imobiliários de Logística. Vamos conversar sobre esse mercado que está em plena expansão e entender por que ele pode ser uma excelente oportunidade para o seu portfólio de investimentos.
O comércio eletrônico no Brasil não para de crescer. Mesmo após o boom durante a pandemia, o setor continua em expansão acelerada. Segundo dados recentes, o volume de transações envolvendo galpões logísticos mais que dobrou no último ano, impulsionado principalmente pela demanda do e-commerce.
Um exemplo concreto desse movimento é o Mercado Livre, que se tornou o maior ocupante de galpões no Brasil, com impressionantes 1,62 milhão de m² locados. Outras gigantes como Shopee e empresas de varejo tradicional que estão migrando para o modelo omnichannel também têm aumentado significativamente sua presença nesses espaços.
O resultado? A taxa de vacância (percentual de espaços vazios) nos galpões logísticos de alto padrão caiu para apenas 7,9% no primeiro trimestre de 2025, o menor nível em uma década. Com menos espaços disponíveis, o preço médio do aluguel subiu para R$ 29,10 por metro quadrado, gerando rendimentos cada vez mais atrativos para os proprietários desses imóveis – e consequentemente, para os cotistas dos FIIs do setor.
Quando falamos em localização de galpões logísticos, algumas regiões se destacam no mapa do Brasil. Vamos conhecer as principais:
São Paulo continua sendo o epicentro da demanda por galpões logísticos, com destaque para:
•Guarulhos: Proximidade com o maior aeroporto do país
•Cajamar: Localização estratégica próxima às principais rodovias
•Jundiaí: Ponto intermediário entre São Paulo e Campinas
•Embu das Artes: Acesso rápido à capital e ao Rodoanel
•Região de Campinas: Hub tecnológico e logístico do interior paulista
Um dado interessante: cerca de 70% das novas locações no primeiro trimestre de 2025 foram concentradas em São Paulo e Minas Gerais, segundo a Colliers International.
Embora São Paulo continue dominante, outras regiões têm ganhado destaque:
•Sul: Registrou avanços significativos no primeiro trimestre de 2025, especialmente em cidades como Curitiba e região metropolitana de Porto Alegre.
•Nordeste: Jaboatão dos Guararapes e Cabo de Santo Agostinho (PE) se destacam com forte presença do e-commerce. Na Bahia e no Ceará, cidades como Salvador e Itaitinga estão atraindo grandes empresas de logística.
•Minas Gerais: A região metropolitana de Belo Horizonte tem se consolidado como um importante hub logístico, especialmente para atender o mercado do Sudeste.
Essa diversificação geográfica é uma tendência importante, pois as empresas buscam reduzir o tempo de entrega para consumidores de diferentes regiões do país, o que cria oportunidades para FIIs com ativos em localizações estratégicas fora do eixo São Paulo-Rio.
Agora que entendemos onde estão as melhores oportunidades, vamos conhecer os principais FIIs de logística e suas características:
O Bresco Logística (BRCO11) é um dos fundos mais recomendados pelos analistas para 2025. Com um portfólio de galpões de alto padrão, o fundo tem como diferencial a qualidade dos inquilinos (empresas como Mercado Livre, Amazon e Magazine Luiza) e a localização estratégica de seus ativos, principalmente na Grande São Paulo. Seu diferencial: Contratos atípicos de longo prazo com grandes empresas.
Um dos fundos mais tradicionais do setor, o HGLG11 possui um portfólio diversificado geograficamente, com ativos em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Santa Catarina. O fundo tem como estratégia a aquisição de imóveis de alto padrão em localizações estratégicas. Tem como diferencial a gestão experiente e portfólio diversificado.
O Vinci Logística (VILG11) tem como estratégia a diversificação geográfica, com ativos em diferentes regiões do país. O fundo tem se destacado pela qualidade dos inquilinos e pela capacidade de manter uma alta taxa de ocupação mesmo em momentos de crise. Diferencia-se pela exposição a regiões emergentes no setor logístico.
O XP Log (XPLG11) é um dos maiores fundos do setor, com um portfólio que inclui galpões em localizações estratégicas, principalmente no Sudeste. O fundo tem como estratégia a aquisição de ativos de alto padrão com potencial de valorização. Tem como ponto forte a escala e liquidez no mercado secundário.
O BTG Pactual Logística (BTLG11) tem se destacado nas recomendações dos analistas, sendo citado por 7 das 11 casas consultadas em um levantamento recente. O fundo possui ativos em localizações estratégicas e tem como foco galpões de alto padrão. Posso citar como caractristica positiva a gestão ativa e capacidade de renovação de contratos com aumento real de aluguel.
O setor logístico está passando por uma verdadeira revolução tecnológica, e isso tem impacto direto nos FIIs do segmento. Vamos conhecer as principais inovações que estão transformando o setor:
A IA está revolucionando a forma como os centros de distribuição operam. Algoritmos avançados permitem:
•Previsão de demanda com maior precisão
•Otimização de rotas de entrega
•Gestão inteligente de estoques
•Automação de processos de separação e embalagem
Para os FIIs, isso significa inquilinos mais eficientes, com menor custo operacional e maior capacidade de pagamento de aluguéis.
Sensores conectados permitem o monitoramento em tempo real de:
•Condições de armazenamento (temperatura, umidade)
•Localização de produtos dentro do galpão
•Estado de conservação dos equipamentos
•Consumo de energia e água
Galpões equipados com essa tecnologia se tornam mais atrativos para locatários, o que pode resultar em valorização dos ativos dos FIIs.
Robôs e sistemas automatizados estão transformando os galpões logísticos:
•Robôs para separação de pedidos
•Esteiras automatizadas
•Sistemas de armazenamento vertical
•Veículos guiados automaticamente (AGVs)
Essa tendência exige galpões com características específicas: pé-direito mais alto, pisos reforçados e infraestrutura elétrica robusta. FIIs com ativos que atendem a esses requisitos tendem a se valorizar.
Embora ainda em fase inicial, essas tecnologias já começam a impactar o setor:
•Caminhões autônomos para transporte entre centros de distribuição
•Drones para entregas em áreas de difícil acesso
•Pequenos robôs para entregas urbanas
Galpões localizados em áreas que permitem o uso dessas tecnologias podem se tornar mais valorizados no futuro.
A preocupação com o meio ambiente tem levado à adoção de:
•Painéis solares em telhados de galpões
•Sistemas de captação de água da chuva
•Iluminação LED e sensores de presença
•Certificações ambientais (LEED, AQUA)
FIIs com ativos sustentáveis tendem a atrair inquilinos de maior qualidade e comprometidos com contratos de longo prazo.
Se você está pensando em investir em FIIs de logística, aqui vão algumas dicas práticas:
Galpões bem localizados, próximos a grandes centros urbanos e com fácil acesso a rodovias importantes, tendem a manter alta taxa de ocupação mesmo em momentos de crise. Fundos como BRCO11 e HGLG11 têm portfólios com excelente localização.
FIIs com inquilinos de grande porte e boa saúde financeira oferecem maior segurança. Empresas como Mercado Livre, Amazon, Magazine Luiza e grandes operadores logísticos como DHL e GLP são exemplos de locatários de qualidade.
Contratos atípicos (de longo prazo, geralmente acima de 5 anos, com multas significativas em caso de rescisão) oferecem maior previsibilidade de rendimentos. O BRCO11, por exemplo, tem grande parte de seus contratos nessa modalidade.
Galpões que podem ser adaptados para novas tecnologias (como automação e robótica) tendem a se manter competitivos. Características como pé-direito alto, pisos reforçados e infraestrutura elétrica robusta são importantes.
Embora São Paulo continue sendo o principal mercado, a diversificação geográfica pode trazer boas oportunidades. Fundos como VILG11 e XPLG11 têm ativos em diferentes regiões do país.
Atualmente, muitos FIIs de logística estão negociando com desconto em relação ao seu valor patrimonial (P/VP abaixo de 1), o que pode representar uma oportunidade de entrada.
Acredito que os FIIs de logística representam uma excelente oportunidade para investidores que buscam renda passiva com potencial de valorização no longo prazo. O setor está sendo impulsionado por tendências estruturais, como o crescimento do e-commerce e a adoção de novas tecnologias, que devem continuar nos próximos anos.
A baixa vacância e o aumento dos preços de aluguel indicam um mercado aquecido, mesmo em um cenário de juros altos. Além disso, a diversificação geográfica da demanda por galpões cria oportunidades em diferentes regiões do país.
Entre os fundos analisados, o BRCO11 se destaca pela qualidade dos ativos e dos inquilinos, enquanto o XPLG11 oferece boa liquidez e um dividend yield atrativo. Para investidores que buscam diversificação geográfica, o VILG11 pode ser uma boa opção.
No entanto, é importante lembrar que, como todo investimento, os FIIs de logística também têm riscos. A alta dos juros pode pressionar os preços das cotas no curto prazo, e uma eventual desaceleração econômica pode afetar a demanda por espaços logísticos. Por isso, é fundamental ter uma visão de longo prazo e diversificar seus investimentos.
E você, já tem FIIs de logística na sua carteira? Quais são suas estratégias para aproveitar as oportunidades nesse setor? Deixe seu comentário e vamos conversar mais sobre isso!
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